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intelligente Finanzierungslösungen
REINHOLD REINHART

Die Anschlussfinanzierung

Nach der Finanzierung ist vor der Finanzierung - Die erste Zinsbindungsfrist endet meist nach zehn oder fünfzehn Jhren. Zu diesem Zeitpunkt steht die Entscheidung über eine Anschlussfinanzierung an. Das bedeutet: Alles auf Anfang, mit Banken verhandeln, den günstigsten ZIns finden und Konditionen vergleichen.

Die am häufigsten gewählte Variante ist die sogenannte Prolongation: einfach eine Verlängerung des Darlehens bei der gleichen Bank. Hier ist die Bank spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung verpflichtet Ihnen mitzuteilen, zu welchen Konditionen Sie den Vertrag verlängert. Hier gilt es nicht gleich jedes Angebot zu akzeptieren, sondern genau zu prüfen und eventuell nach zu verhandeln.

Zum Auslaufsstichtag it auch eine Umschuldung möglich: Ein Wechsel zu einer neuen Bank. Das bedeutet natürlich etwas mehr Aufwand, da die neue Bank Ihre Immobilie etc noch nicht kennt. Also müssen wieder Bilder, Lagepläne, Wohnflächenberechungen und andere Unterlagen zur Prüfung an die neue Bank gegeben werden. Aber es kann sehr lohnend sein!  Denn oftmals bedeutet ein Wechsel günstigere Konditionen. Schrecken Sie also vor der erneuten Prüfung und Einschätzung Ihrer Immobilie nicht zurück!

Damit Sie die Entscheidung über die Anschlussfinanzierung nicht übers Knie brechen müssen, sollten Sie sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mit Ihren Recherchen beginnen und Angebote anfragen. So bleibt Ihnen genügend Zeit, alle Möglichkeiten zu prüfen. Vergleichen Sie ZInssätze und Sondertilgungsrechte.

Grundsätzlich gilt: Egal ob Prolongation oder Umschuldung für Sie infrage kommt: Der Vergleich mit Konkurrenzbanken lohnt sich in jedem Fall, da Sie mit Alternativangeboten in der Tasche eine bessere Verhandlungsposition haben.

Gerne mache auch ich Ihnen ein Angebot über eine Umschuldung. Sehen Sie sich hierzu auch unseren Umschuldungsrechner an auf

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Der Unterschied zwischen den Zinsen-Sollzins und Effektivzins

Bei der Angabe der Zinsen unterscheiden Banken zwischen Soll- und Effektivzins. Hier gibt es erhebliche Unterschiede.

Zum Vergleichen der verschiedenen Kreditangebote, ist es wichtig die genauen Unterschiede zu kennen um nicht "Äpfel mit Birnen" zu vergleichen.

Je nach Bank wird entweder der Soll- oder der Effektivzins in den Vordergrund gerückt. Banken sind aber stets verpflichtet, bei Krediten immer die effektiven Zinsen mit auszuweisen, damit der Kreditnehmer besser vergleichen kann.

Am besten lässt sich der Unterschied wohl mit "Netto" und "Brutto" beschreiben.

Der Sollzins ist der "Nettozins" ohne Mehrwertsteuer und auch ohne zusätzliche Kosten.

Der Effektivzinssatz hingegen ist der "Bruttozins", dass heißt hier ist der Endpreis angegeben, auch alle Steuern, Gebühren und Nebenkosten müssen darin enthalten sein. Auch Bearbeitungsgebühren, beispielsweise Bereitstellung des Darlehens, können die Effektivzinsen erhöhen.

Mit dem Effektivzins lassen sich somit die Kosten beziffern, die auf den Kredit bezogen sind. Er enthält die jährichen Gesmtkosten des Darlehens (effektiver Jahreszins).

Allerdings müssen auch zum Effektivzins noch eventuelle Gebühren dazu gerechnet werden um die endgültigen Finanzierungskosten zu ermitteln. Die zusätzlichen Kosten wie Notar oder Grundbuchkosten für das Eintragen der Grundschulden sind nicht im Effektivzins berücksichtigt.

Zum Vergleichen verschiedener Angebote eignet sich also am besten der effektive Jahreszins!

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Ein Haus - zwei Wohnungen - viel Flexibilität

Ein Haus mit Einliegerwohnung bietet viele flexible Vorteile. Ob für einen Mieter, der hilft die Finanzierung abzuzahlen, für die Oma die nicht mehr alleine leben kann oder für eine Haushaltshilfe - Eine Einliegerwohnung schafft sowohl schnelle Erreichbarkeit als auch einen eigenen Rückzugsort.

Die Einliegerwohnung ist eine separate Wohneinheit im eigenen Haus, diese muss räumlich abgeschlossen sein. Schon beim Bau des Hauses gibt es verschiedene Förderungen der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Von der Steuer absetzten kann man die Einliegerwohnung dann, wenn sie vermietet wird. So können Sie in der Steuererklärung nicht nur die Schuldzinsen für das Darlehen, sondern auch die Kosten die auf die Einliegerwohnung entfallen geltend machen.

Laufende Ausgaben für den Erhalt der Wohnung wie Reparaturkosten können ebenfalls von der Steuer abgesetzt werden. Ein weiterer wichtiger Aspekt für den Bau einer Einliegerwohnung ist aber auch, dass die Mieteinnahmen auch ein wichtiger Baustein zur Finanzierung des Eigenheims sein können. Zudem gibt es natürlich noch mehr Argumente für die Einliegerwohnung. Der Eigentümer kann so auch flexibel auf eventuelle Veränderungen reagieren. So kann die Frau vielleicht wieder flexibler arbeiten gehen, da die Kinderfrau im Haus wohnt oder die Wohnung wird später vom eigenen erwachsenen Kind als Start in die ersten vier Wände genutzt. Auch eine Nutzung als separate Geschäftsräume ohne Mietkosten sind möglich.

Auch wenn Angehörige wie Eltern oder Oma nicht mehr alleine leben können bietet die Einliegerwohnung eine Alternative zum betreuten wohnen.

Doch wer Angehörige in der Wohneinheit aufnimmt, sollte darauf achten, das Mietverhältnis mit einem schirftlichen Mietvertrag abzuwickeln.

Ob als flexiblen Wohnraum oder als Mietobjekt - Eine Einliegerwohnung steigert den Wert Ihres Eigenheimes!

Solarstrom - Sonnige Aussichten

Solarstrom lohnt sich mehr denn je, er rechnet sich nicht nur finanziell sonder wird noch lukrativer. Die Anschaffungskosten für Neuanlagen sind in den letzten Jahren deutlich gesunken - teilweise bis zu zehn Prozent.

Umdenken ist jetzt gefragt! Durch die gestiegenen Strompreise ist es jetzt lohnender den in der eigenen Anlage produzierten Strom selbst zu verbrauchen. Zudem sind die Vergütungssätze für den Teil des Solarstroms der ins Netz eingespeist wird, nicht gesunken.

Der gestiegene Strompreis macht es noch attraktiver den Solarstrom selbst zu verbrauchen. Erhöhen Sie also Ihren Eigenverbrauch! Den der neue Treiber der Rendite ist nicht mehr die Einspeisung oder Förderung sondern der Eigenverbrauch des Ökostroms. Denn der Strom aus der eigenen Anlage ist rund halb so teuer wie Strom vom Energieversorger. So können Eigentümer einer Photovoltaikanlage mit guter Planung und einer sorgfältigen Abstimmung des im Haus zu verbrauchenden Stromes mit der Anlage gute Renditen erzielen. Teilweise bis zu fünf Prozent. Neben der Ersparnis und der Rendite  ist auch zu berücksichtigen, dass Strom aus der eigenen Anlage ökologisch ist.

Das Grundpfandrecht

Bei einem Grundpfandrecht handelt es sich um dingliche Verwertungsrechte, die zur Sicherung von Krediten dienen. Ein dingliches Recht bedeutet, ein Recht zur Verwertung einer Immobilie oder eines Grundstückes wenn der Kreditnehmer sein Darlehend nicht tilgen kann.

Dazu benötigt man eine Grundschuld, diese muss vom Notar beurkundet werden und anschließend im Grundbuch eingetragen werden. Hierbei entstehen Kosten für die Eintragung und die Beurkundung, diese sind gesetztlich vorgeschrieben und richten sich nach der Höhe der Grundschuld.

Meistens erfolgt in der Praxis anlässlich der Gundschuldbestellung auch die Übernahme der persönlichen Haftung und Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in Höhe des Grundschuldbetrages in das gesamte Vermögen.

Bei der Grundschuld handelt es sich um ein beschränktes dingliches Recht. Die Bank kann also eine Zwangsvollstreckung anstreben, sollte der Kreditnehmer nicht vertragsgemäß tilgen. Andere Rechte stehen der Bank jedoch nicht zu. So kann auch der Eigentümer sein Grundstück weiterhin uneingeschränkt nutzen, auch ein Verkauf ist möglich, da die Grundschuld nicht an einen Eigentümer sondern an die Immobilie selbst gebunden ist.

Grundschulden können auch für andere Forderungen als Sicherheit herangezogen werden indem der entsprechende Sicherungsvertrag entsprechend geändert oder erweitert wird. Neben dem Grundschuldbetrag werden  auch noch die Grundschuldzinsen eingetragen, diese sichern höhere Forderungen mit ab, die z.b. durch Zinserhöhung oder Zahlungsverzug entstehen können

Um eine Grundschuld für einen Immobilienkredit zu bekommen, benötigt man noch die Zweckerklärung oder auch Sicherungsabrede als Bindeglied zwischen dem Darlehen und der Grundschuld. Mit der Zweckerlärung wird geregelt, was genau durch die Grundschuld abgesichert werden soll.

Grundpfandrechte erlöschen nicht automatisch mit der Tilgung des Darlehens. Ist ein Darlehen vollständig getilgt, kann der Eigentümer des Grundstücks entweder einen Antrag auf Löschung im Grundbuch stellen oder die Grundschuld bestehen lassen. Das hat den Vorteil, dass die Grundschuld wieder erneut als Kreditsicherheit genutzt werden kann.

Versinken im Dispo - die Abwärtsspirale

Menschen mit Geldproblemen haben oftmals nicht genug gespart, Sei es weil Sie nicht die Gelegenheit dazu hatten oder das Geld lieber ausgegeben haben. Irgendwann kommt der Punkt, an dem die Ausgaben die Einnahmen übersteigen. Die einfachste und schnellste Lösung kurzfristig und unproblematisch an Geld zu kommen ist wohl der bekannte Dispositionskredit. Aber Vorsicht! Der Dispo ist nur für kurzfristige finanzielle Engpässe gedacht - ansonsten kann er ganz schön teuer werden. Hat man erstmal mit dem Schulden machen angefangen wird daraus oftmals ein unübersichtliches Wirrwar. Neue Löcher tun sich auf, man fängt an, aus dem Dispo heraus die Kreditraten zu bezahlen und die nächste dringend fällige Anschaffung mit einer 0%-Finanzierung zu kaufen.

Ab hier gilt nun: knallharter Kassensturz, am besten listen Sie alle Verbindlichkeiten auf und rechnen diese zusammen. Nun ein Blick auf die Haben-Seite, evtl sind demnächst fällige Anlagen oder auch Sparguthaben vorhanden mit denen der Dispo nun getilgt oder reduziert werden kann. Danach geht es ans Ausgaben reduzieren, damit das Geld nicht ungehindert in irgendwelchen überflüssigen Ausgaben versickert. Hierzu zählen zum Beispiel Fitnessstudio oder Fernsehabos die Sie nur selten oder gar nicht mehr nutzen - kündigen Sie alle überflüssigen Zusatzverträge.

Wenn Sie trotz allen Anstrengungen einfach schon zu weit im Dispo-Rahmen feststecken, dann hilft nur noch eins - der Weg zum Umschulden. Keine Angst davor! Es ist oftmals sinnvoller sich durch eine Umschuldung auf einen günstigeren Ratenkredit helfen zu lassen, als die wahnsinnig hohen Dispozinsen auf Dauer zu zahlen. Es reduziert Ihre Zinsschulden und bringt Übersicht und einen regelmäßigen Schuldenabbau.

Gerne beraten wir Sie auch zu dem Thema Umschulden und Ratenkredit. Kostenlos und unverindlich.

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Immobilien-Kauf - Das sollten Sie beachten

Bauen ist zeitintensiv und kostspielig, deshalb entscheiden sich heute immer mehr für den Kauf einer Gebrauchtimmobilie. Wer sich für eine gebrauchte Immobilie interessiert, sieht was er kauft - trotzdem gibt es auch hier einige Stolpersteine. Denn eine falsche Entscheidung kann teuer werden.

Hier gibt es zum Einen die Lage, Umgebung und Infrastruktur zu beachten. Wenn Sie das Haus später wieder verkaufen wollen, informieren Sie sich gut über die ortsüblichen Immobilienpreise und Ihre Entwicklung. Auch sollte man verschiedene Besichtigungen sowie Spaziergänge durch die Umgebung machen um sich ein Bild von etwa Nachbarn und anderen Faktoren wie nahe gelegene Industrie und Landwirtschaft zu machen. Besonders wichtig vor allem für Familien mit Kindern: Sind gute Betreuungsmöglichkeiten vorhanden? Gibt es Kindergärten und Schulen in der Nähe? Sind Freizeiteinrichtungen und Vereine zu Fuß zu erreichen oder sind diese an den öffentlichen Nahverkehr angebunden?

Zum Anderen zählen die Bausubstanz, das Grundbuch sowie die Energiebilanz des Hauses.
Eine intakte Bausubstanz ist das A und O. Eine eingehende Objektbesichtung mit Bausachverständigen oder einem Architekt ist ratsam, denn etwaige Sanierungen müssen Sie in die Finanzierung mit einkalkulieren. Außerem sollten Sie einen Blick in den aktuellen Grundbuchauszug werfen, dies ist sehr wichtig! Er gibt nicht nur Auskunft über Eigentümsverhältnisse und Größe des Grundstückes sondern auch über eventuelle Belastungen und auch Beschränkungen, wie Wegerechte oder ähnliches.

Interessenten sollten sich vom Verkäufer den Energieausweis und die letzte Heizkostenabrechnung zeigen lassen. So können Sie einschätzen, was an Kosten realistisch ist. Außerdem gibt der Ausweis Auskunft über etwaige Modernisierungen der Heizungsanlage sowie der Wärmedämmung.

Zum Schluss noch ein paar Worte zur Baugenehmigung. Die Raumaufteilung, ein neues Bad und andere innere Umbauten benötigen in der Regel keine Baugenehmigung. Wenn Sie jedoch eine neue Dachgaube, Aufstocken oder einen Gibel anbauen wollen, schon. Bedenken Sie vorher was Sie an der Bestandsimmobilie verändern wollen und fragen Sie im dafür zuständigen Amt nach.

Wenn Sie diese Punkte abklären, steht einem Kauf der Immobilie nichts mehr im Wege.

Zwangsversteigerung abgewendet- ein Fallbeispiel

Familie Maier (aus Datenschutzgründen Name geändert) hat ein eigenes Haus und brauchte  dringend Geld zum Erhalt ihre Eigenheims und auch für dringend notwendige Arbeiten am Haus.

Sie hatten insgesamt zehn Kredite davon fünf Kredite zur Baufinanzierung.

Die Kredite waren schon teilweise gekündigt und die Zwangsversteigerung angedroht bzw schon ein Termin vorhanden.

Die restlichen Kredite waren rückständig.

Durch die schlechte SCHUFA war bei verschiedensten Anbietern keine Umschuldung bzw neuer Kredit möglich.

Die Belastung lag bei rund 1.850 Euro im Monat bei einer Gesamtkreditsumme von rund 133.700 Euro.
 
Durch Umschuldung und ein klares Konzept konnte ich die Kredite ablösen und umschulden.

Jetzt war endlich die Zwangsversteigerung vom Tisch!

Auch die Kreditkündigungen spielten keine Rolle mehr. Außerdem konnte noch der Teil für die dringend benötigten Reparaturarbeiten ausgezahlt und mitfinanziert werden.

Jetzt haben die Kunden eine neue Baufinanzierung mit 144000 Euro und nur noch 965 Euro Belastung im Monat.

Damit konnten die Kunden Ihre Belastungen senken, es kommen keine verschiedensten Briefe mehr, nur noch eine Bank, mehr Überblick und stressfrei.

Verschiedene Kreditarten - Der Dispositionskredit

Mit dem Dispositionskredit hat wohl fast jeder schon Bekanntschaft gemacht. Oftmals wird er auch Dispo oder Dispokredit genannt, hierbei handelt es sich um eine Kreditlinie. Diese Kreditlinie oder Kreditrahmen wird von seitens der Bank für jeden Kunden individuell oder nach speziellen Orientierungspunkten eingeräumt. Der Dispokredit muss vom Kunden nicht in Anspruch genommen werden, er soll lediglich etwas Spielraum für schlechtere Zeiten oder einmalige größere Ausgaben sein. Allerdings kann auch der Dispokredit von seitens der Bank jederzeit gekündigt werden.

Die Haupteigenschaft eines Dispositionskredites ist, dass es sich hierbei um eine geduldete, vereinbarte Kreditlinie oder Kreditrahmen handelt. Hierbei wird kein separates Konto für den Kredit eröffnet, sondern die Kreditlinie wird immer auf dem Girokonto bereitgestellt. Für einen Dispokredit ist also ein Girokonto die Voraussetzung.

Wie funktioniert das Ganze?
 Die Bank räumt dem Kunden auf sein Girokonto einen Kreditrahmen ein, dieser wird unter anderem aus dem regelmäßigen Einkommen ermittelt, meistens sind es bis zu drei Monatsgehälter. Es sind keinerlei Sicherheiten wie beim Immobilienkredit notwendig und die Rückzahlung erfolgt flexibel ohne feste Rückzahlungstermine. Der Kunde muss nur für den Betrag den er tatsächlich beansprucht Zinsen zahlen. Diese Sollzinsen werden taggenau berechnet. Die Rückzahlung erfolgt flexibel, je nach Vermögenssituation oder gleicht sich mit den nächsten Monatsgehältern wieder aus.

Natürlich hat der Dispokredit neben seinen Vorteilen auch diverse Nachteile. Vor allen Dingen sind es die Kosten. Der Dispokredit ist der teuerste Kredit, teilweise bis zu 12 Prozent kann er kosten. Der Dispositionsrahmen ist also wirklich nur für die kurzfristige Nutzung zu empfehlen. Denn auch der fehlende Rückzahlungszwang führt dazu, dass viele Kunden den Rahmen ausnutzen und nicht zurückführen obwohl es finanziell kein Problem wäre den Sollsaldo auszugleichen. Das ist auf die Dauer ganz schön teuer. Wer also eine größere Anschaffung plant sollte sich nach einer anderen Kreditart umsehen die günstiger ist und vor allem regelmäßig abgezahlt wird.

Welcher Kredit passt zu Ihnen? Bei Fragen wenden Sie sich gerne an uns!

www.baufi-reinhart.de

info@baufi-reinhart.de

oder rufen Sie an!

Reinhold Reinhart

09762-7130

Vom Traum zum Albtraum

Wichtige Versicherungen für Hausbesitzer und Bauherren

Jedes Jahr werden Baugenehmigungen für Wohngebäude ausgestellt. Viele Bauherren möchten den Traum von der eigenen Immobilie endlich wahr werden lassen. Doch bis zur Fertigstellung ist es ein langer Weg, der oftmals voller Tücken und Stolpersteinen ist. Egal ob Neubau, Umbau, Modernisierung - für den Bauherren bietet jede dieser Maßnahmen eine Vielzahl von Haftungsrisiken.

Deshalb müssen neben Darlehens- Notar- und Maklerverträgen auch eine Reihe von Versicherungen geprüft und ggf. abgeschlossen oder aktualisiert werden.

Jede Baustelle ist eine Gefahrenquelle für die Umgebung und auch für die dort tätigen Personen. Das gilt vom ersten Spatenstich bis zum Abschluss der Aufräumarbeiten. Ab dem Baubeginn ist der Bauherr daher gesetzlich verpflichtet auf die Verkehrssicherungspflicht und mögliche Gefahren für Dritte abzuwenden beziehungsweise für entsprechende Schutzmaßnahmen zu sorgen. Denn schon bei einfachen Arbeiten wie das Stapeln von Material kann es zu Unfällen oder Schäden kommen.

Gerade wenn der Bauherr alles in Eigenregie ausführt wird das Haftungsrisiko oftmals unterschätzt und kann zum Albtraum werden, wenn beispielsweise Nachbarn oder Passanten Schadensersatzansprüche geltend machen.

Hier schafft eine Bauherrenhaftpflichtversicherung Sicherheit. In der Regel handelt es sich um einen Einmalbeitrag für die gesamte Bauzeit. Der größte Unterschied zwischen den Versicherungen ist hier oftmals die Versicherungssumme. Hier sollte man sich beraten und aufklären lassen. Ein Beitrag von mehreren Hundert Euro sind jedoch keine Seltenheit. Der Schutz durch die Bauherrenhaftpflichtversicherung erstreckt sich auf alle während der Bauzeit auf dem versicherten Grundstück eintretenden Schadensereignisse und endet mit der Bauabnahme bzw mit der Bezugsfertigkeit.

Bei kleineren Umbaumaßnahmen kann die Privathaftpflicht des Bauherren reichen, hier sollte man sich jedoch genau informieren bzw die Bedingungen prüfen, da der Schutz von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich sein kann.

Aber Achtung! Die Bauherrenhaftpflichtversicherung ersetzt keine Unfallversicherung!

Ebenfalls schon in der Bauphase unerlässlich ist eine Grundstückshaftpflichtversicherung. Diese bietet Schutz vor Schadensersatzansprüchen die im Zusammenhang mit dem Grundbesitz erworben werden. Etwa für einen Weg der nicht ordnungsgemäß geräumt oder gestreut wurde. Informieren Sie sich auch hier bei Ihrem Haftpflichtversicherer ob dies für Sie notwendig ist oder ob es ggf. bereits für selbstbewohnte Häuser oder Grundstücke mit eingeschlossen ist.

Für den Fall dass durch Diebstahl oder Vandalismus unverschuldet Schäden am Baugewerk auftreten, kann eine Bauleistungsversicherung abgeschlossen werden.

Auch nach der Fertigstellung können schadhafte Treppengeländer, Verstöße gegen die Reinigungs-, Räum- und Streupflicht, ungenügende Beleuchtung oder mangelnde Sicherung gegen herabfallende Ziegel Hausbesitzer erheblich

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